The Housing Affordability and the Elasticity of the Real Estate Market in the Bryansk Region

В международной практике термин «доступность жилья» означает возможность его приобретения потребителем. Доминирующим фактором, оказывающим влияние на величину доступности жилья, являются доходы населения, поскольку семьи с высокими доходами не только смогут быстрее накопить средства на приобретение жилья, но и легче получить ипотечный кредит. Существует прямая зависимость между увеличением доходов населения и ростом цен на рынке жилья [1].

Доступность жилья и ипотечный кредит

Анализ данных по Брянской области показал, что изменение доходов население оказывает существенное влияние на уровень цен на жилье, причем на рынке первичного жилья подобная зависимость наблюдается сильнее, чем на рынке вторичного жилья.

В связи с тем что жилье в силу своей специфики является дорогостоящим товаром и 100%-е накопление его стоимости в условиях нестабильной экономической ситуации является экономически нецелесообразным, то следующим фактором, определяющим степень доступности жилья, является возможность получения ипотечного кредита (см. рис. 1).

Коэффициент корреляции между данными показателями составил 0,95. Это свидетельствует о прямой тесной зависимости между уровнем дохода населения и возможностью получения ипотечного кредита. Причем, следует отметить, что теснота связи в последнем случае гораздо сильнее. Это означает, что доступность жилья для большей части населения определяется не столько стоимостью квадратного метра, сколько доступностью получения ипотечного кредита.

Увеличение темпов роста цен на жилье по отношению к темпам роста объемов жилищного строительства и темпам роста покупательной способности среднедушевых доходов в аналитическом виде можно представить следующим образом:

где

B – значение эластичности цены 1 кв.м жилья (P) по изменению покупательской способности среднестатистического дохода семьи в составе 3-х человек на рынке жилья (L).

Цены на жилье и покупательская способность населения

Покупательская способность определяется как отношение количества квадратных метров жилья к среднедушевому денежному доходу [2].

Несмотря на то что цены на жилье реагируют на изменение величины дохода, ключевым показателем потребительской ориентированности жилищного рынка являются не доходы населения, а его покупательский потенциал (см. рис. 2).

Подобное обратно пропорциональное изменение темпов роста цен на жилье и темпов роста покупательской способности среднедушевого денежного дохода свидетельствует о том, что доходы населения не успевают за ростом цен. В тоже время можно проследить циклическое колебание значений показателей, прослеживающееся в 2006 г., 2009 г., и прогнозируемо в 2012 г. В связи с этим появляется другая задача – изучение такого фактора спроса, как жилищная обеспеченность.

Согласно закону убывающей предельной полезности, можно предположить, что чем выше число квадратных метров жилья на душу населения, тем ниже стоимость квадратного метра жилья. Соответственно, через параметр эластичности можно измерить реакцию цены жилья на изменение жилищной обеспеченности:

где

H – эластичность цены 1 кв. м жилья (P) по изменению жилищной обеспеченности (q). Жилищная обеспеченность оценивается как отношение объема жилищного фонда территории к численности ее населения [3].

Прослеживается обратная зависимость между темпами роста цен на жилье и темпами роста жилищной обеспеченности (см. рис. 3), что может свидетельствовать о том, что даже незначительное изменение жилищной обеспеченности может оказать существенное влияние на изменение цен на рынке жилья.

Состояние рынка жилья Брянского региона

Рассчитав значения эластичностей цены жилья от уровня его доступности (B) и жилищной обеспеченности (H), можно построить график жилищных рынков с точки зрения поведения цены относительно изменений факторов спроса: покупательской способности семьи и жилищной обеспеченности населения региона (см. табл. и рис. 4).

Таблица

Расчетные значения эластичности Н и В

Графическая интерпретация позволяет видеть относительно устойчивое позиционирование рынка жилья Брянского региона в первой четверти. Принадлежность рынка жилищного строительства преимущественно к категории «развивающегося рынка» связана с тем, что цена жилья пропорциональна изменению жилищной обеспеченности и покупательской способности среднедушевого дохода. Жилье является дефицитным товаром (H>0), и цена жилья низкоэластична по рассматриваемым факторам спроса и увеличивается по мере его доступности (B>0), дефицит жилья квалифицируется как неострый.

Однако по данным эластичности рынок жилищного строительства Брянского региона в 2010 г. относится к рецессирующему. Это вызвано тем, что цены на жилье на данном этапе были обратно пропорциональны и росту жилищной обеспеченности (H<0), и увеличению индекса доступности жилья (B<0). Несмотря на то что жилищный рынок в данном случае является бездефицитным, ситуация избыточности жилья вызвана не повышенным уровнем обеспеченности, а нежеланием населения вкладывать инвестиции в недвижимость, что в перспективе может быть причиной угасания рынка жилья и образованием ценового пузыря второго рода. Однако подобная ситуация является результатом кратковременного снижения покупательской активности, что не характерно для Брянского региона.

В 2011 г. величина спроса на рынке жилья значительно увеличилась, по сравнению с показателями в 2010 г., что привело к росту цен на рынке вторичного жилья в среднем на 1400 руб. за 1 кв. м, на рынке первичного жилья стоимость квадратного метра осталась на уровне 2010 г. Подобные изменения факторов спроса позволили вернуть исследуемую систему в состояние динамического равновесия.

Вывод

Проведенный анализ факторов доступности жилья является основой для прогнозирования параметров развития рынка жилья в среднесрочной перспективе. Одним из вариантов может служить математическая модель составления прогноза методом негармонического разложения тренда.