Application of SWOT Analysis to Sectoral Markets: A Study of Real Estate Market
Download PDF | Downloads: 7
Journal paper
Russian Journal of Entrepreneurship *
№ 12-2 / December, 2011
* Этот журнал не выпускается в Первом экономическом издательстве
Please, cite as:
Pluchevskaya E.V., Kondratyeva A.A. Primenenie metodiki SWOT-analiza v otnoshenii otraslevyh rynkov // Rossiyskoe predprinimatelstvo. – 2011. – Tom 12. – № 12. – S. 131-136.
Abstract:
Business management is optimal and most effective when the overall market research is conducted on the market of goods/services the business specializes in. The writers try and prove it by SWOT-analyzing the real estate market.
Keywords: methods, swot-analysis, real estate market, matrix, sectoral market, alternative solutions
С учетом того, что экономическое развитие страны подвержено структурным изменениям SWOT-анализ следует проводить на постоянной основе. Причем, для рынка недвижимости это справедливо как на уровне страны в целом, так и на уровне регионов.
SWOT-анализ, проводимый относительно рынка недвижимости на уровне региона, позволит выявить и структурировать его сильные и слабые стороны. Затем с помощью этого анализа можно определить потенциальные возможности и угрозы, существующие и исходящие извне для развития рынка недвижимости на уровне страны. Таким образом, задачи SWOT-анализа в отношении рынка недвижимости будут сводиться:
1) к выявлению сильных и слабых сторон данной рыночной системы;
2) выявлению возможностей и угроз со стороны влияния внешнего и внутреннего рынка недвижимости;
3) увязке влияния и взаимосвязи внутренних сильных и слабых сторон рынка недвижимости с внешними проявлениями возможностей и угроз;
4) формулировке в общих чертах основных направлений развития исследуемого рынка как на уровне региона, так и страны в целом;
5) формированию перечня действий и мер на основе бизнес-планирования по минимизации последствий угроз и более широкому использованию предоставляемых возможностей.
Сильные и слабые стороны рынка недвижимости
Сильные стороны:
– действуют государственные программы инновационного развития экономики страны, формирование особых экономических зон, что способствует динамичному развитию рынка недвижимости;
– в России существует положительный опыт реализации масштабных перспективных планов развития более слабых регионов (дотационных);
– функционирует Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, в котором работают высокообразованные специалисты, способные контролировать и регулировать рыночную ситуацию;
– действуют государственные программы: «Жилище» на федеральном уровне и «Субсидирование процентной ставки» на уровне региона Томской области;
– достаточно развита гибкая система ипотечного кредитования, взаимодействующая со строительными компаниями и позволяющая получить недостающие суммы со стороны бизнеса;
– существует поддержка строительных жилищных компаний со стороны государства в виде грантов и госзаказов с целью обеспечения жильем отдельных категорий граждан (военные, врачи, работники сферы образования, и т.д.);
– в России осуществляется ряд инновационных научно-исследовательских проектов, которые имеют мировое значение и способствуют развитию межрегиональной миграции, что влечет за собой увеличение потребности в жилье, расширению производственных площадей, офисных помещений, привлечению новых инвестиций в строительство наукоградов;
– попытка снижения спекулятивного спроса, путем налоговых мероприятий.
Слабые стороны:
– слабое понимание на высшем уровне в правительстве (необходимости урегулирования процессов, связанных с выделением землеотводов, ценообразованием и государственной регистрации прав собственности и т.д.);
– перенасыщение рынка посредниками и стимулирование, таким образом, спекулятивного спроса (многократная перепродажа одного и того же объекта недвижимости);
– слабый уровень профессионально поведения посредников;
– разобщенность ресурсов по развитию рынка недвижимости как материальных и финансовых, так и людских;
– отсутствие четкой законодательной базы и нормативно-правовых актов, регулирующих деятельность участников рынка недвижимости;
– нарушение баланса рынка, перераспределение производственных сил, связанных с кризисными событиями (разорение крупных застройщиков, и как следствие снижение первичной недвижимости);
– необоснованно завышенные цены на рынке как первичной, так и вторичной недвижимости, обветшание последней;
– слабая эффективность государственных программ в области стимулирования роста дохода на душу населения, как на федеральном, так и на региональном уровне;
– отсутствие полномасштабных маркетинговых исследований и неполноценный анализ показателей влияющих на динамику рынка недвижимости;
– несоответствие многих первичных объектов общепринятым стандартам.
Альтернативные решения и потенциальные угрозы
Альтернативные решения
При поиске альтернатив в нашем случае следует обратить пристальное внимание:
– на позитивные мировые тенденции развития рынка недвижимости;
– резкий рост спроса (по каждому из сегментов рынка) на новостроящиеся объекты недвижимости;
– появление новых технологий производства, которые можно с успехом внедрить в производство и восстановление ветхих объектов;
– стимулирование повышения интереса как российских, так и зарубежных инвесторов и потенциальных заказчиков (потребителей) к возведению объектов недвижимости;
– расширение структуры сбыта и ассортимента жилищных объектов (от малогабаритного до элитного жилья).
Отметим также влияние на успешное развитие рынка недвижимости следующих факторов внешней макро- и микроэкономической среды внутри страны:
– законодательство и политическая среда, ожидаемые или возможные их изменения;
– экономическое положение страны или отдельного ее региона.
Потенциальные угрозы
В качестве потенциальных угроз могут быть:
– изменение показателей роста ВНП,
– возможные значительные изменения в системе налогообложения,
– повышение уровня ожидаемой инфляция и негативное ее влияние на развитие рынка недвижимости;
– социально-демографические факторы (старение населения нашей страны и его естественную убыль, рост трудовой миграции, особенно молодежи студенческого возраста, в сопредельные государства (страны ЕС), рост уровня безработицы);
– изменение экологической среды и ряд других важных показателей (изменение экологической обстановки сказывается на предпочтениях участников рынка.
Если экология ухудшается, то это приводит к росту заболеваний, преждевременному старению организма и смерти и как следствие выбор потребителя склоняется в сторону экологически чистых районов).
Поэтому, чтобы снизить влияние потенциальных угроз извне, правительство России должно пересмотреть основные элементы экономической политики государства, прежде всего, на уровне изменения законодательства. В этом случае действия российского правительства должны способствовать развитию строительных технологий на базе инновационных разработок, созданных в технико-внедренческих зонах.
SWOT-анализ при исследовании рынка недвижимости
Чтобы считать анализ законченным, следует сформировать взаимосвязи между четырьмя факторами, поскольку раскрытие матрицы SWOT-анализа заключается в построении взаимосвязей между сильными и слабыми сторонами, с одной стороны, и возможностями и угрозами, с другой стороны (см. табл. ниже) [4].
Таблица
Развернутая форма матрицы SWOT-анализав виде основных вопросов
В ходе исследования рынка недвижимости Томской области были произведены:
– анализ их осуществимости по приоритету и значимости;
– ранжирование фраз и ответов на них по значимости в каждом квадранте таблицы;
–введение дополнительного перечня сильных и слабых сторон рынка недвижимости при необходимости;
– корректировка ответов полученных фраз до уровня понимания риелторами и другими участниками рынка, в том числе Росимуществом.
Таким образом, используя обозначенные в квадрантах вопросы, можно сформулировать список неотложных мер для выработки стратегии действий.
При формулировании мер можно использовать несколько сильных и даже, как не парадоксально, слабых сторон рынка недвижимости с одной возможностью или угрозой и наоборот.
В самом общем виде, для определения основных направлений развития рынка недвижимости необходимо, используя полученные данные SWOT-анализа, на основе общей и развернутой форм осуществить:
– составление общего четко структурированного списка мероприятий и мер, которые были ранее сформулированы на предыдущем этапе и размещены в 3-х квадрантах матрицы SWOT-анализа;
– формирование шкалы критериев оценки для определения наиболее значимых и приоритетных мероприятий;
– ранжирование обозначенных мер по выбранным критериям оценки;
– разработку проекта по реализации намеченных мероприятий.
Страница обновлена: 06.05.2024 в 03:26:23