Problems of classification and evaluation of real estate assets under construction

При переходе к рыночной экономике в России наблюдалось три скачка объемов незавершенного строительства. Первый и наиболее заметный скачок произошел в период с 1990 по 1995 гг. – во время перехода к рыночным реформам. К началу экономических преобразований объемы незавершенного строительства (НЗС) в СССР равнялись 1/4 национального дохода. Основной причиной роста объемов НЗС в это время стало резкое сокращение объемов инвестиций из государственного бюджета. В 1993 г. из 3031 строящегося объекта незавершенными остались 1455 объектов. Объем незавершенного строительства практически выровнялся с объемом годового ввода объектов в эксплуатацию. Отличительным признаком этого периода явилось наследие централизованной экономики – многие предприятия занимались непрофильным инвестированием: жилье и другие социальные объекты, производство сельскохозяйственной продукции и т.п.

Вторично рост объемов НЗС проявился после дефолта 1998 г., когда одномоментно были заморожены многие инвестиционные проекты, связанные со строительством [1]. Основной причиной второго пика явились резкая девальвация рубля и обрушение рынка государственных краткосрочных облигаций. Вследствие этого остановились многие стройки, особенно с валютным финансированием. По данным Росстата [2], на конец 2000 г. из общего количества зданий и сооружений, находящихся в незавершенном строительстве, на долю объектов, строительство которых приостановлено или законсервировано, приходилось 49,2%. В целом объем незавершенного строительства в 1,5 раза превысил количество зданий, введенных в действие в 2000 г.

Экономический кризис 2008-2010 гг. вызвал новый скачок объемов НЗС. В этом случае кризис носил международный характер. В России, в частности, он проявился резким ростом стоимости кредитов, что ударило, в первую очередь, по строительству жилья и затормозило строительную отрасль в целом. Известно, что высокие темпы жилищного строительства во многом поддерживались банковскими кредитами, доступностью средств на международных финансовых рынках. После прекращения «дешевого» финансирования многие участники инвестиционного процесса не смогли возвратить кредиты из-за резкого сокращения объемов продаж жилья и завершить строительство объектов. Начиная с 2009 г. в РФ число зданий и сооружений, не завершенных строительством, сохраняется на уровне 105-106 тыс. объектов в год [2]. Это составляет в среднем 46-48% от общего количества введенных в действие зданий.

Еще одной причиной появления объектов незавершенного строительства могут стать положения федерального закона об участии в долевом строительстве. Принятые в 2010 г. поправки в данный закон существенно ограничили действия застройщиков на рынке жилищного строительства. В частности, девелоперам стало запрещено осуществлять деятельность по привлечению средств населения без наличия проектно-сметной и разрешительной документации. Тем не менее, и по сей день некоторыми застройщиками строительство жилья ведется без соблюдения условий законодательства. Следовательно, в случае усиления государственного и общественного контроля за деятельностью застройщиков им придется приостановить строительство объекта, а это приведет к очередной волне обманутых дольщиков и увеличению количества объектов, не завершенных строительством [3].

Таким образом, анализируя объемы незавершенного строительства за последнее десятилетие, можно сделать вывод, что они весьма значительны и существенно влияют не только на строительную отрасль, но и на экономическое развитие страны в целом. Расчеты экономистов показывают, что использование незавершенных строек может привлечь дополнительные инвестиционные ресурсы в жилищное строительство, что обеспечит дополнительный ввод общей площади жилья в стране 3,5-4 млн кв. м [4, 5].

Определение и классификация объектов недвижимости незавершенного строительства

С появлением объектов незавершенного строительства в качестве товара на рынке недвижимости возникла потребность в определении их рыночной стоимости для целей совершения сделки. Стандартные методики оценки были разработаны для завершенных строительством объектов недвижимости, поэтому использование их применительно к объектам НЗС требует определенной адаптации.

Для правильного выбора и корректного применения метода оценки важным является четкое определение понятия объектов незавершенного строительства, а также их классификация. В настоящее время предлагается множество классификаций и авторских определений данного понятия, устанавливающих основные характеристики объектов НЗС и определяющих их юридическую природу, однако единой точки зрения в этом вопросе так и не сложилось [6].

В соответствии со ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» ГК РФ объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Однако по каким критериям относить объекты к данному виду недвижимости, из этого определения не совсем ясно.

С позиции экономики строительства, незавершенное строительство – это сумма незавершенных капитальных вложений (затраты на строительно-монтажные работы, не оформленные актами приема-передачи основных средств и иными документами, затраты на приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты).

А.А. Полиновым предлагается определение объекта НЗС как нетоварной формы авансированного в процессе инвестиционно-строительной деятельности капитала [7]. В качестве составляющей этого определения автор выделяет также понятие избыточного незавершенного строительства как нетоварной формы убывающей стоимости инвестиционных ресурсов, не выполняющих производительную функцию капитала.

Экономический словарь трактует незавершенное строительство как стоимость принятых и оплаченных заказчиком конструктивных элементов зданий и сооружений, а также стоимость смонтированного и находящегося в монтаже технологического оборудования, монтажных работ, проектно-изыскательских работ по незаконченным и не сданным в эксплуатацию строительным объектам.

В работе [6] незавершенное строительство представляется как неудачная реализация инвестиционных проектов, когда инвесторы, склонные к повышенным рискам, не смогли достичь поставленных целей в условиях неблагоприятного инвестиционного климата и вынуждены отказываться от начатых проектов. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных в эти проекты средств, они готовы реализовать объекты незавершенного строительства на рынке недвижимости.

С позиции А.В. Байковской и Н.Н. Доможировой [8], объект незавершенного строительства – это создаваемое или реконструируемое здание, на которое не получено разрешение на ввод в эксплуатацию в установленном законодательством порядке и в отношении которого не выполнены (не выполнена) соответствующие (ая) нормам стадии (я) строительства, что обусловливает специфический характер данного объекта.

С нашей точки зрения, объект недвижимости, не завершенный строительством, характеризуется следующими группами признаков:

- технические: технически объект не достроен, т.е. не соответствует требованиям готовности в соответствии проектной документацией;

- экономические: объект НЗС не функционирует и не способен приносить доход или использоваться по назначению, т.к. не все средства по строительству освоены;

- правовые: объект недвижимости официально не сдан в эксплуатацию – нет акта ввода в эксплуатацию, как правило, не оформлен технический паспорт (технический план), объект не поставлен на кадастровый учет, отсутствует свидетельство о регистрации права собственности.

Необходимо также различать объекты НЗС, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены – это законсервированные объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством.

Исходя из рассмотренных определений незавершенного строительства, можно сформулировать обобщенное определение объекта НЗС. НЗС – это объект недвижимости, не введенный в эксплуатацию и строительство которого не закончено в установленные календарным планом или нормативами сроки, строительные работы на котором велись с перерывами или прекращены вовсе на дату проведения оценки.

Классификация объектов НЗС также отличается большим разнообразием. Их классифицируют по стадии осуществления проекта, по этапам строительства, по степени потребности в инвестиционных ресурсах, по функциональному назначению, по качественному состоянию, по степени готовности, по правовому состоянию и ряду других признаков.

На основе анализа предложенных классификаций объектов незавершенного строительства, можно выделить наиболее важные классификационные признаки, к которым относятся [1, 8, 9, 10]:

1) степень строительной готовности:

- объекты с низкой степенью готовности;

- объекты со средней степенью готовности;

- объекты с высокой степенью готовности;

2) стадия завершенности:

- собственно объекты незавершенного строительства;

- построенные объекты, эксплуатация которые прекращена;

- объекты незавершенной реконструкции или капитального ремонта;

3) фактическое состояние строительства на дату проведения оценки:

- объекты, строящиеся на дату проведения оценки, но с превышением нормативных сроков строительства;

- объекты фактически эксплуатируемые, но не введенные в действие юридически;

- объекты, на которых строительство фактически прекращено на дату проведения оценки;

- объекты, на которых строительство официально законсервировано;

4) стадия осуществления проекта:

- предпроектная;

- проектная;

- строительство;

5) этап строительства:

- подготовительный период;

- нулевой цикл;

- надземная часть;

- монтаж систем оборудования;

- пусконаладочные работы;

- отделочные работы;

- благоустройство.

Однако, с нашей точки зрения, основным классификационным признаком при выборе методов оценки является степень технической готовности объектов НЗС. На важность технической готовности объекта НЗС в своих работах указывают также ряд ученых [1, 11].

На наш взгляд, все незавершенное строительство по степени технической готовности к эксплуатации можно разделить на три большие группы:

1) с готовностью до 35-50%. К этой группе относятся объекты, по которым строительные работы приостановлены или законсервированы. На эти объекты была разработана проектно-сметная документация, но возведен только фундамент, часть стен и перекрытия, т.е. работы по строительству зданий не завершены;

2) с готовностью от 60-70% – выполнены все работы, кроме отделки, полов и внутреннего инженерного оборудования. К этой группе также относятся здания, подвергаемые реставрации, капитальному ремонту и реконструкции;

3) с готовностью от 75% до 95%. Сюда относятся объекты, строительство которых практически завершено, или готовые к эксплуатации, но на которые не получены разрешительные документы на ввод в эксплуатацию.

Выбор подхода к оценке объектов недвижимости незавершенного строительства

Для определения рыночной стоимости объектов НЗС необходимо применить и обосновать все основные подходы к оценке, однако на практике оказывается, что возможности применения того или иного подхода напрямую ограничены. В таблице приведены предлагаемые к использованию подходы оценки в зависимости от степени технической готовности объектов НЗС. Степень (коэффициент) готовности объектов НЗС определяется отношением стоимости объемов строительно-монтажных работ, выполненных на дату проведения оценки, к восстановительной стоимости объекта.

Таблица

Подходы оценки объектов НЗС в зависимости от степени

технической готовности

Из таблицы видно, что при низкой степени готовности объектов НЗС наиболее приемлемым подходом оценки является затратный. При этом используются методы количественного анализа затрат с использованием или разработкой сметной документации. В частности, предлагается использование метода «ступеней» – поэтапное приведение фактически произведенных объемов строительно-монтажных работ СМР к дате проведения оценки с использованием в качестве дефлятора индексов удорожания сметной стоимости строительства [12].

Анализ возможностей использования методов сравнительного подхода показал, что при оценке объектов недвижимости НЗС данный подход использовать напрямую практически не возможно, поскольку значительное количество несопоставимых параметров приводит к большому числу корректировок. Основными параметрами сопоставления при выборе объектов-аналогов являются, по нашему мнению, следующие:

- назначение объекта: универсальное или специализированное. Достройка специализированного объекта недвижимости потребует больших затрат при корректировке планировочных и конструктивных решений;

- начало строительства и периоды строительства. Периоды строительства оцениваемого объекта и аналогов должны лежать примерно в одном и том же временном диапазоне. В противном случае их стоимости будут несопоставимы из-за несоответствия экономических условий строительства;

- степень технической готовности объектов-аналогов. Завершенность оцениваемого объекта и аналогов должны быть примерно равны (разница не более 5-10%). В противном случае их сравнение некорректно;

- величина накопленного износа. Стоимостные значения накопленного износа также должны быть примерно равны, поскольку при большой разнице поправки будут слишком велики.

Ограниченность применения доходного подхода обусловлена отсутствием достоверных данных о сроках окончания строительства объекта НЗС и невозможностью получения дохода от оцениваемого объекта до момента завершения строительства [6, 11].

Таким образом, при степени готовности объекта НЗС 30-35% наиболее объективные результаты оценки стоимости могут быть получены с применением затратного подхода. При степени готовности 60-70% может быть применен сравнительный подход, наиболее точно отражающий стоимость оцениваемого объекта с учетом рыночной ситуации, местоположения объекта и других факторов, влияющих на формирование его рыночной стоимости. Применение доходного подхода может быть целесообразно только при высокой степени готовности оцениваемого объекта.

Выводы

1. Наличие четкого определения понятия объектов незавершенного строительства и их классификации по наиболее значимым, с точки зрения оценки объектов НЗС, признакам необходимо для правильного выбора и корректного применения метода оценки их стоимости.

2. Экономическая оценка объектов НЗС требует обязательной адаптации используемых методов в рамках основных подходов. Выбор подхода к оценке объектов НЗС определяется степенью технической готовности объектов недвижимости.

3. Основным подходом оценки объектов недвижимости незавершенных строительством является затратный, дающий наиболее объективные результаты по сравнению с другими подходами при любой степени технической готовности объектов.

4. Полноценное использование сравнительного подхода ограничено в основном недостаточностью предложений и сделок на рынке НЗС.