«Ecodom – the satellite of Academgorodok» project of ecological low-rise housing construction: analysis of experience and prospects

Инновационные проекты, реализующиеся в сфере экологии и бережного отношения к природным ресурсам, сопряжены с низкой активностью частного сектора в данной сфере экономики [3]. Количественная оценка рассматриваемых проектов выявляет значительный разрыв между высокой общественной и низкой коммерческой эффективностью [1]. Особый интерес представляет построение финансового механизма поддержки возобновляемых источников энергии, сбалансированного как по составу участников, так и по инструментам стимулирования [4].

Важным сегментом экологически-ориентированных инноваций является строительство малоэтажного жилья с применением ресурсосберегающих и энергоэффективных инновационных технологий. В России данный вид жилищного строительства является относительно молодым (10-15 лет), он носит точечный, несистемный характер. С целью повышения заинтересованности участия инвесторов в реализации экологически ориентированных инновационных проектов необходимо увеличивать их коммерческую эффективность за счет государственного стимулирования спроса и предложения инновационных домов и проведения соответствующей политики поощрения проживания в таких домах и целенаправленной поддержки их строительства.

Общая характеристика экодомов. В понятие экодома входит сам дом, надворные постройки, приусадебный участок с биоботанической площадкой, садом, огородом, системой накопления воды, местом отдыха [2]. Экологический малоэтажный дом (см. рис. 1) представляет собой комплексную, сбалансированную, автономную систему с минимальным энергопотреблением и активным использованием солнечной энергии, полной утилизацией органических бытовых отходов, минимумом соединений с централизованными коммуникациями (водо-канализационными системами, тепло- и электросетями).

Рис. 1. Экодом и его технологическая характеристика

На первом этапе реализации программы экологического домостроения (2000-2008) на 24 га земли было построено 20 домов, в том числе 5 экодомов. На втором этапе (2009-2015) планируется на 70 га земли строительство 143 домов, из которых 24 экодома будут 1-го типа типа (каркасный дом с соломенным утеплителем), 38 экодома – 2-го типа (из штучного и монолитного газо- и пенобетона), а 81 дом будет построен традиционно (из обжигового кирпича).

Инновационная компонента связана со строительством экодомов, базирующихся на применении энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий.

Соотношение общественной и коммерческой эффективности. Для количественной оценки эффективности проекта «Экодом – спутник Академгородка» была разработана имитационная модель проекта и построен ряд взаимосвязанных информационных блоков (таблиц), позволяющих рассчитывать коммерческую и общественную эффективность проекта, коммерческую эффективность проекта с государственной поддержкой и без, эффективность участия в проекте для всех участников, в том числе бюджетную эффективность (в рамках анализа коммерческой и общественной эффективности).

Значительный разрыв между общественной и коммерческой эффективностью обусловлен влиянием:

перераспределительных эффектов (77,9 млн руб. с учетом дисконтирования);

эффектов теневых цен (34,8 млн руб.);

положительных внешних эффектов (39,5 млн руб.).

Ретроспективный анализ реализации проекта (2000-2008). Для обеспечения жизнеспособности проекта был выработан финансовый механизм с использованием нетрадиционных источников финансирования. Например, в рамках первого этапа (2000-2008) использовались источники, приведенные в табл. 1.

Таблица 1

Источники финансирования проекта в 2000-2008 гг.

Источники финансирования	Сумма, млн руб.
1.Собственные средства граждан	20,3
2.Взаимное кредитование участников проекта	2,0
3.Перекрестное субсидирование	7,4
4.Косвенное государственное финансирование	7,5
Итого по источникам финансирования	37,2

Собственные средства граждан привлекались как долевые взносы участников проекта.

Схема взаимного кредитования участников проекта реализуется по следующему принципу: группа высокообеспеченных учредителей ЗАО «Экодом» (функционально выполняют роль «бизнес-ангелов» в инновационной сфере) в период с 2003-2006 гг. предоставляет малообеспеченной группе учредителей кредит по льготной процентной ставке (4% годовых), чтобы последние имели возможность внести нужную долю в финансирование проекта. Проценты по кредиту распространяются на всех учредителей в равных долях.

Схема перекрестного субсидирования инновационного типа домов. В базовом варианте реализации проекта цена за квадратный метр инновационного типа домов закладывается на уровне себестоимости с целью увеличения спроса на данный вид жилья. Таким образом, перераспределение денежных потоков от высокорентабельного строительства традиционного типа домов в пользу экодомов позволяет вывести проект на приемлемый уровень коммерческой эффективности.

Косвенное государственное финансирования. Для проекта использовалось два основных вида косвенного финансирования проекта: предоставление льгот при аренде земельных участков и

расходы по налогу на прибыль. Кроме того, важной формой косвенной поддержки проекта со стороны государства стало строительство дороги, за счет положительного внешнего эффекта (типичного для инфраструктурных сооружений) существенно увеличилась инвестиционная привлекательность экопоселка. В результате государство косвенным образом поддерживает проект на сумму 7,5 млн. руб.

Государственная поддержка проекта в 2009-2015 гг. Высокая общественная эффективность проекта обуславливает активное участие государства для придания импульса развитию проекта с применением экологически-дружелюбных технологий в социально значимой отрасли экономики. Финансовая реализуемость проекта обеспечивается за счет механизма частно-государственного партнерства, в котором государство обеспечивает прямое и косвенное финансирование значительной части инвестиций. Источники финансирования представлены в табл. 2.

Таблица 2

Источники финансирования проекта в 2009-2015 гг.

Источники финансирования	Сумма, млн руб.
1.Собственные средства граждан	466,1
2.Ипотечное кредитование	41,6
3.Собственные средства ООО «Экодом»	3,8
4.Бюжетные средства, в том числе	121,4
4.1. строительство инфраструктуры поселка	96,4
4.2. средства, направленные на выкуп энергоэффективного оборудования у жителей экодомов	9,9
4.3. жилищные сертификаты	3,0
4.4. выкуп социального сегмента жилья	12,1
Итого по источникам финансирования	632,9

Прямое государственной финансирование связано с непосредственной передачей денежных средств от государства в пользу исполнителей данного проекта и осуществляется в строительство объектов инфраструктуры на территории поселка, а так же стимулирование спрос на экодома. В целом, государство напрямую поддерживает проект на сумму 121,4 млн. руб.

Косвенно государство поддерживает проект на сумму 67 млн. руб. за счет предоставления земельного участка под строительство по льготному ценообразованию.

Для обоснования необходимости активного участия государства были проанализированы ситуации реализации проекта с и без прямой государственной поддержки (см. рис. 2).

Рис. 2. Распределение чистого дисконтированного дохода (r=15%) между участниками проекта «Экодом-спутник Академгородка» (2009-2015)

Вмешательство государства позволяет вывести проект «Экодом – спутник Академгородка» на приемлемый уровень коммерческой эффективности, обеспечив заинтересованность профессиональных застройщиков в участии в проекте.

Рассмотренный механизм реализации проектов экологического домостроения позволяет более полно использовать открывающиеся перспективные возможности от внедрения инновационных технологий малоэтажного жилищного строительства, направленных на достижение цели стимулирования строительства экологического жилья и гармонизации отношений между человеком и природой.